Обычный среднестатистический человек сталкивается в своей жизни не так уж часто с «квартирным вопросом» и необходимостью покупки или продажи жилья. Не говоря уже о приобретении недвижимости за границей, где и язык другой, а о законах и говорить не приходится. Если Вы всерьёз задумываетесь о покупке недвижимости в Германии, хотелось бы дать Вам несколько полезных рекомендаций и указать на некоторые моменты, которые очень важны при выборе объекта. Красивая и на первый взгляд дешёвая квартира может впоследствии обернуться для своего хозяина «бездонной бочкой» или попросту невыгодным вложением денег. Но и при покупке частного дома также можно легко наткнуться на «подводные камни». Для начала несколько слов о важных критериях оценки отдельной квартиры.
Очень важно выяснить, когда в доме, в котором находится заинтересовавшая Вас квартира, проводились ремонтные работы: обновлялся фасад, менялись отопление, электропроводка, ремонтировались крыша или подъезд. Один раз в год в каждом доме проводится собрание собственников (Eigentümerversammlung) и необходимость тех или иных трат решается на заседаниях этих собраний. Поэтому, чтобы узнать о предстоящих инвестициях, нужно ознакомиться с протоколами таких собраний (каждый собственник получает их копию), лучше всего затребовать протоколы последних 2–3 лет.
Отдавать преимущество нужно тем домам, где большей частью живут сами собственники квартир, а не арендаторы. Чем больше собственников проживают в доме, тем более внимательно здесь следят за порядком и чистотой.
Каждый многоквартирный дом в Германии имеет своё домоуправление (Hausverwaltung), работу которого оплачивают владельцы всех квартир. Добросовестное и аккуратное домоуправление оказывает существенное влияние на состояние всего дома. В его обязанности входит расчёт месячных коммунальных платежей (Wohngeld) и контроль их своевременной оплаты, проведение собраний собственников, организация необходимых ремонтных работ в доме. Очень важно ознакомиться заранее с копиями расчётов коммунальных платежей по заинтересовавшей Вас квартире.
Большинство многоквартирных домов имеют специальный фонд для проведения необходимых ремонтных работ (Instandhaltungsrücklagen). Деньги в него поступают ежемесячно от всех владельцев квартир. Обязательно затребуйте справку о величине суммы, находящейся в этом фонде. Если в доме такого фонда не существует, может случиться так, что Вам в дальнейшем придётся выложить несколько тысяч, например, на ремонт подъезда или обновление фасада. Каждый владелец квартиры имеет определённую долю в этом фонде. В случае продажи квартиры, она безвозмездно переходит на нового хозяина. Потребовать выплаты Вам этой доли Вы не имеете права. Это деньги целевые и будут израсходованы только на ремонт всего дома.
Некоторые многоквартирные дома в Германии построены на участках, находящихся в частной собственности третьих лиц и организаций. Владельцы квартир такого дома должны платить арендную плату хозяину этого участка. Квартиры в таких домах, как правило, несколько дешевле и многие избегают приобретения подобных объектов.
Теперь несколько слов о том, на что необходимо обратить внимание при покупке дома. Хотелось бы выделить три основных критерия:
Месторасположение: например, есть ли неподалёку школа, детский сад, магазины, выезд на автостраду, хорошее транспортное сообщение, зона отдыха.
Состояние объекта: например, сырость, плесень или трещины на стенах. А также состояние окон, дверей, санузлов, электропроводки, канализации, отопления и фасада.
Планировка: проходные комнаты, балкон или терраса выходящие на северную сторону или их отсутствие. Большое количество комнат в мансардном этаже с сильно скошенными стенами, недостаточное количество подсобных помещений, спальни и ванные комнаты на разных этажах. Отсутствие окна в ванной комнате считается в Германии также недостатком.
Приобретение недвижимости является для многих самой «дорогой» покупкой в жизни. Надеемся, что некоторые перечисленные советы помогут сэкономить Вам деньги и нервы.