Достаточно распространено в банковской среде такое понятие, как несогласованность договоров. Под этим подразумевается достаточно низкая осведомлённость российского гражданина о действующем законодательстве.
В федеральных законах достаточно много пунктов, которые можно толковать в том свете, в котором они будут выглядеть наиболее привлекательно.
Не буду перечислять здесь все лазейки – их большое количество. Постараюсь дать несколько советов, как вести себя при заключении договора ипотечного кредитования, чтобы не попасть в ловушку собственной неграмотности.
Самым распространенным пунктом в договоре, по которому банками предпринимаются попытки обмана – это оценочная стоимость жилья и процентные ставки. Эти положения должны быть прописаны в договорах таким образом, чтобы при прочтении их не возникало разногласий по поводу содержания. Не допускается указание оценочной стоимости или процентов в виде плавающих показателей. На бумаге это может принимать такие транскрипции, как "в среднем", "от…до". Старайтесь при прочтении договора ипотечного кредитования внимательно вычитывать все пункты, выделяя в тексте договора пункты, содержащие подобные выражения. Их в фабуле договора быть не должно ни одного.
Все пункты договора должны быть прописаны с максимальной точностью. В будущем это позволит вам отстаивать свои интересы в судах различной инстанции.
Хочу заметить, что в наибольшей степени различного вида махинациям подвержены клиенты небольших, недавно открывшихся кредитных учреждений.
Также стоит внимательно читать заключительную часть договора. Там обычно прописываются различные дополнительные условия. В этом параграфе могут располагаться условия, на которых происходит внесение изменений в договор, наличие приложений. Если в этом пункте стоит запись, что имеются приложения, то рядом должно стоять их число. Вы имеете право, до подписания договора ознакомится со всеми приложениями. Также избегайте подписания договоров, где указано, что содержание договора может меняться в одностороннем порядке.
Ещё одним излюбленным местом спекуляций для банков являются условия оценки приобретаемой вами недвижимости. Процедура оценки залога является обязательной и неотступной процедурой. Всё дело в том, как она производится. Некоторые банки настаивают на том, что оценщика будут назначать они. Это неверно и подозрительно. По закону вы, как залогодатель имеете право на приглашение независимого оценщика. Постарайтесь добиться от кредитного учреждения соблюдения этого условия.
Приглашая независимого оценщика, вы можете быть уверенны, что стоимость приобретаемого имущества не будет занижена. Фиксирование в документах заниженной стоимости объекта недвижимости очень выгодно банку и совершенно невыгодно вам. Постарайтесь не поддаваться соблазну сэкономить несколько сот рублей на страховании за счет занижения стоимости. В будущем за этот можно поплатиться сотнями тысяч рублей.
Срок ипотечного кредитования достаточно длительный и за это время может случиться всё что угодно. В том числе может сложиться такая ситуация, что вы не сможете расплачиваться по кредиту. В этом случае, если все документы оформлены правильно с юридической и финансовой точки зрения, вы сможете с разрешения банка продать квартиру. При этом у вас могут остаться средства на приобретение жилья по меньшей стоимости. Если же вы попадётесь на уловки нечестных банков и согласитесь на заниженную стоимость или не внимательно прочитаете договор, скорее всего вы останетесь без жилья. В ряде таких случаев заёмщики оставались должны денег банку после реализации квартиры.
Схема действий банка в таких случаях проста. У каждого кредитного учреждения, занимающегося ипотечным кредитованием, заключены договора с агентствами недвижимости, которые занимаются реализацией залоговой недвижимости.
Продажа ипотечной квартиры будет происходить по той стоимости, которая зафиксирована в договоре о залоге. Также банк имеет право в процессе продажи уменьшать эту стоимость. Таким образом, агентство недвижимости получает в своё распоряжение объект недвижимости по бросовым ценам. Оформляется фиктивный договор купли-продажи, который позволяет банку погасить остаток или часть вашего долга. Затем ваша бывшая недвижимость перепродаётся по рыночной цене. Заинтересованные лица получают прибыль.
Всё это будет возможно, если вы отнесётесь к заключению договора ипотеки с недостаточной долей серьёзности. Помните о том, что занимаете вы сейчас чужие деньги, а отдавать будете свои. Поэтому перед подписанием договора в банке, сходите с ним к юристу, который в достаточной мере разбирается в вопросах жилищного законодательства и финансовой деятельности.