Недвижимость в Болгарии – давно не сказка, а быль в красивых курортных местах. Ключевое слово здесь — «доступно», как с точки зрения финансовых затрат, так и с точки зрения бюрократических деталей. К примеру, апартаменты можно приобрести по цене менее чем 1000 евро за кв.м. Остается выбрать свое место под солнцем. И – грамотно купить, соблюдая все юридические тонкости.
О том, как это сделать, можно было узнать на втором семинаре журнала «Болгарский Дом», проведенном совместно с Посольством Республики Болгария и компанией VIRTUS. На семинаре побывал и корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru.
Выбирать лучше с консультантами
Безусловно, домик у моря – это не просто 4 стены в курортной зоне, а то место, которое должно создавать атмосферу отдыха, быть уютным. Поэтому большинство из нас предпочтет воочию оценить разные места, коттеджи, апартаменты, а не простодушно доверять картинкам на рекламных буклетах.
Ездить по Болгарии одному, без агентов, не столько накладно, сколько нерационально. Это вам не Подмосковье, где особенности того или иного направления известны и описаны множество раз. Поэтому не будет лишним воспользоваться предложениями агентств недвижимости, которые возьмутся составить ваш покупательско-обзорный маршрут и выступить в роли сейлз-гида.
Удалось найти «то самое» место? Значит, нужно снять объект с продажи, — забронировать. Предпродажный резерв (взнос за бронь), как правило, составляет в среднем от 1000 до 2000 евро. В случае покупки эта сумма будет включена в итоговую стоимость, в противном — деньги не вернут.
Как стать собственником земли
Начнем с главного: собственником земли в традиционном для нас понимании вы не станете. Законодательство Болгарии не позволяет иностранцам (а именно: физическим лицам) приобретать землю. Если этот момент для вас принципиален, можно воспользоваться следующим решением — создать на территории этого балканского государства юридическое лицо (например, EOOD, или общество с ограниченной ответственностью с одним участником). В противном случае ваше желание что-либо строить на искомых сотках будет закрепляться на бумаге так называемым правом на строительство (бессрочным!), что в данном случае является сервитутом (сервитут — право ограниченного пользования чужим земельным участком).
Если вы все же хотите стать законным владельцем земли, то придется регистрировать свою фирму. Причем вести бизнес совершенно необязательно, бухгалтеру будет достаточно сдавать нулевые балансы. При учреждении юрлица вы столкнетесь с тем, что нужно собрать около 10 документов и в качестве уставного капитала выложить из своего кармана сумму в размере около 2600 евро. К слову, выезд в Болгарию необязателен, регистрацию можно переложить на плечи юристов или специализированных компаний. (В компании «Виртус» эта услуга стоит около 900 евро.) И отметим, что налог на землю не взимается.
А если для вашего спокойствия достаточно права на строительство, о тратах на офромление земли в собственность можно забыть. Само это право — гарантия того, что «вас не снесут» и не попросят освободить землю, чего многие опасаются.
Пьеса для новостройки в трех актах
Когда речь идет о покупке объекта на первичном рынке, вы должны получить следующие документы:
Акт 14 составляется, когда завершено «грубое» строительство объекта (нет отделки, не сделана стяжка пола и т.д.). Купив коттедж или апартаменты до Акта 14, вы получаете нотариальный акт на право строительства.
Акт 15 выдается, когда все завершено (водопровод, электричество, отделка, двери и т.д.). Без акта 15 нельзя пользоваться коммунальными услугами, равно как получить Акт 16.
Акт 16 дает разрешение на пользование. Теперь можно получить нотариальный акт на недвижимость.
Вступаем в права пользования
Все права переходят к вам в момент подписания нотариального акта о приобретении недвижимости. Он и является «самой главной бумажкой». Единого госреестра недвижимости в Болгарии нет.
На руках должны быть следующие документы:
1) Оригинал нотариального акта;
2) Квитанция об оплате местного налога (около 0,15 процентов от нотариальной стоимости);
3) Карта Булстата, которая свидетельствует о вашем статусе собственника.
Если вы покупаете коттедж на вторичном рынке, то у текущих владельцев следует запросить:
1) Нотариальный акт о собственности на землю (если владельцы – не иностранцы);
2) Нотариальный акт о приобретении недвижимости;
3) Квитанцию об оплате налогов за предшествующий год.
Налоги, проценты, ставки…
Покупатель обязан единожды (после приобретения) предоставить в Налоговую службу декларацию о покупке. Затем лишь остается добросовестно и своевременно платить налоги.
И еще о налогах. Представим ситуацию: ваш курорт успел изрядно вам поднадоесть или на примете оказалось место получше. Возникает вопрос о продаже недвижимости. Радостным в этом случае моментом окажется отсутствие налога с продаж, если продавцом оказывается иностранец.
С какими еще тратами вы столкнетесь?
- Налог на недвижимость (ежегодный) – 0,15 процента от нотариальной стоимости объекта недвижимости.
- Единоразовый платеж у нотариуса — до 4-х процентов от нотариальной стоимости объекта. В него входят: местный налог (около 2%), нотариальные таксы, судебные сборы, оплата услуг переводчика и т.д.
Далее вы будете ежегодно платить таксу поддержки, которая в среднем составляет 8-12 евро за кв.м общей площади в год. Да, и не забудем о вывозе мусора (0,2-0,3 процента от стоимости вашей недвижимости), а также расходах на воду и электричество по счетчику.
С ипотекой не очень…
Это временами заманчивое слово – «ипотека» – для покупки болгарской недвижимости оказывается не очень актуальным. Как показывает практика компании «Виртус», болгарские банки отказывают даже тем клиентам, чья кредитная история может считаться образцом финансовых отношений с коммерческим банком.
Тем не менее, возможность въехать в свое заграничное жилье, не выкладывая сразу всю сумму, есть. Некоторые компании-застройщики предлагают рассрочки. Например, у «Виртуса» есть предложение по готовому объекту, воспользовавшись которым вам достаточно будет внести первоначальный взнос в размере от 30 до 50 процентов и в течение года выплачивать доли без процентов. Если рассрочка предоставляется на срок более 12 месяцев, то будут начисляться проценты. Что важно, нотариальный акт вы получите лишь после 100-процентной выплаты.
Инвестиции в настоящее и будущее
Предположим, вы проводите в Болгарии всего месяц в году. И ваши друзья и родственники приезжают отдохнуть под балканским солнцем всего на недельку-другую. Что же делать с домом или апартаментами в оставшееся время? На первый взгляд, очевидный ответ: сдавать в аренду. Но, как отмечает Александр Вакатов, директор по развитию бизнеса компании «Виртус», это не слишком прибыльно. Ваш доход составит всего 1-2 процента в год (ввиду низкой арендной ставки). Этих сумм хватит в основном на то, чтобы покрыть таксу поддержки.
Если же вы ищете выгоду, то тогда «покупать жилье в кризис выгодно с целью последующей перепродажи», — отвечает Александр Вакатов.
Впрочем, цены в период экономических завихрений вовсе не полетели вниз. Стоимость объектов на первой линии у моря осталась на докризисном уровне, снижение наблюдается лишь на малоликвидные предложения. Доступнее жилье стало потому, что застройщики все чаще предлагают варианты покупки жилья с рассрочкой либо на специальных условиях.
Визовый вопрос
Купить жилье – полдела. Летать в Болгарию и жить там все 365 дней в году, как на подмосковной даче, вряд ли получится: существуют визовые ограничения. Предъявив нотариальный акт о собственности на недвижимость, вы сперва получите годовую мультивизу, условия которой таковы: в течение полугода иностранец может пребывать на территории Болгарии не более 90 дней. Затем можно подумать и о 3-летней визе. (Иные сроки предусмотрены законодательством в том случае, если вы получаете визу D, или иммиграционную визу, которая становится первым шагом на пути к получению вида на жительство.) Будучи обладателем годовой визы, вам придется вылетать из страны по истечении указанного периода и продлять визу в РФ; виза D позволяет осуществлять продление в российском консульстве на месте.
Чтобы получить годовую мультивизу, вам потребуется предъявить консульству нотариальный акт или Акт 15/16 и квитанции об оплате соответствующих налогов. Кроме собственника (если он один) на этот тип визы могут претендовать члены семьи – супруг и наследники до 21 года. Обязательно придется предъявить копии билетов или подтверждение бронирования билетов. С визой D ситуация сложнее. Основанием для ее выдачи может стать дневное обучение в Болгарии, длительное лечение, разрешение на трудовую деятельность и так далее.
Справочная информация о Болгарии от компании «Виртус»
Примеры предложения недвижимости в Болгарии
| Местоположение | Комплекс | Тип недвижимости | Площадь | Стоимость | Особенности комплекса |
|---|---|---|---|---|---|
| Банско | Vihren | ап. с 1-сп | 66 м2 | 99 000 евро | готовый комплекс рядом с подъемником |
| Сарафово | Atlantis | студия | 43 м2 | 43 322 евро | 1 линия, готовый комплекс с меблированными апартаментами |
| Созополь | Santa Marina | ап. с 1-сп | 54 м2 | 82 100 евро | 1 линия, рядом сосновый лес |
| Солнечный берег | Avalon | ап. с 2-сп | 83 м2 | 67 128 евро | готовый, полностью меблированный комплекс в центре Солнечного берега |
| Св.Влас | Garden of Eden | ап. с 1-сп | 60 м2 | 107 300 евро | готовый комплекс с собственным пляжем на 1 линии |
| Золотые пески | Zlatna Kotva | ап. с 1-сп | 80 м2 | 168 000 евро | 1 линия, комплекс в центре Золотых песков |
| Бяла | Silver Beach | ап. с 1-сп | 87 м2 | 49 000 евро | 1 линия, просторная пляжная полоса в сочетании с лесом |
| Кошарица | Svety Nikola | дом | 108 м2 | 62 674 евро | готовый комплекс в 2 км от Солнечного берега |
| Источник: компания Виртус | |||||