Статьи и советы: Недвижимость

Коммуналки в Москве. История с продолжением…

Коммуналки в Москве. История с продолжением…
Коммуналки в Москве. История с продолжением…

1. Лихие 90-ые. В этой главе мы с вами вспомним, когда начался этот бизнес, какой он был прибыльный, а также пошагово пройдемся по вехам истории расселения коммуналок.
Действительно, в начале 90-х, когда появился рынок недвижимости в России, коммуналки были «лакомым кусочком» для риэлторов. Многие современные крупные игроки рынка недвижимости скопили свой первоначальный капитал на расселении коммуналок. Комиссии агенств могли доходить до 100.000 долларов. Коммуналки были интересны прежде всего потому, что из многокомнатных квартир на рынке на тот момент не было каких-либо альтернативных предложений для так назывемых «крутых» покупателей — дома элитные или даже бизнес класса тогда еще не строили. Купить большую квартиру в центре было верхом престижности для формирующегося тогда класса новых русских, а обычные многокомнатные квартиры хозяева продавали редко. Вот и появилась тема коммуналок — прстиж для покупателей и возможность иметь отдельное жилье для измученных коммунальными проблемами продавцов.
2. Сколько сегодня коммуналок осталось в принципе, если есть такая статистика, хотя бы примерно? Сколько из них расположено в более-менее престижных районах и домах?
Коммуналок в Москве осталось не более 2%, то есть очень мало. Городские власти планируют избавиться от них вообще. Коммунальное заселение сейчас не ведется и в случае освобождения комнат в коммунальных квартирах их либо передают, либо продают проживающим в этой квартире жильцам.
3. По каким причинам эти коммуналки остались с 90-х? Вероятно, здесь будет категория - упертые люди, которые непонятно чего хотят - "расселяли их, расселяли, но так никаких нервов не хватит". Наверно, здесь хорошо бы каких-либо историй про упертых людей, или других интересных примеров.
Коммуналки остались в основном у тех, кто либо не хотел, либо не мог расселиться. Некоторые, в основном пенсионеры, привыкли к проживанию в своей квартире. Другие хотели за свою квартиру столько, что расселять их было просто невыгодно. Самые обидные ситуации случались, когда одни жильцы хотели расселиться, а другие — нет. Продать свою комнату (комнаты) отдельно было невыгодно, а продавать квартиру в целом не хотели соседи. Эти люди так и проживают в коммуналках до сих пор.
На моей памяти есть квартира, где одни соседи просили за две комнаты в центре трехкомнатную квартиру в любом районе(что было реально), а вторая соседка за комнату 9м2 требовала двушку в центре. В результате квартира до сих пор является коммунальной.
4. Появляются ли коммуналки сегодня, понятно, что редкость. Например, теоретически, как вариант: наследники квартиры в сталинке поругались и разделили лицевой счет.
Сейчас коммуналки не появляются. Лицевые счета не делят. Может быть только равнодолевая собственность. В результате семейных неурядиц может получиться так, что там сособственниками являются не всегда дружественные друг другу люди, например, бывшие супруги.Что в принципе похоже на коммуналку. Но коммунального заселения путем подселения к вам жильцов в Москве нет.
5. Занимаются ли сегодня расселением? Можно ли это расценивать, как бизнес? Наглядно: коммуналка стоит столько-то, а жильцы, обычно требуют столько-то, в результате - доход - кукиш с маслом.
Сегодня расселение коммуналок довольно редко. Хотя бы потому, что самих коммуналок стало намного меньше. Как отдельный бизнес, как в начале 90-х, это уже никто не рассматривает. Хотя при адекватных требованиях продавцов, агентства занимаются расселением.
6. Тем не менее, расселением всё же занимаются. Здесь нужно перечислить те категории, которым позарез как нужно расселить коммуналки. Возможно, это сами жильцы каких-то районов, которые его любят, денег у них куры не клюют, а новых домов - увы, в этом районе не строят. Ну, или какие-либо другие категории, которые рассматривают расселение коммуналок не как бизнес. А займутся ли риэлторы расселением, если придет человек и скажет: очень хочу ту квартиру, но там коммуналка, где живут упертые люди, нужно уговорить+
Сейчас коммуналки покупают в основном по территориальному признаку. Если человеку нужна квартира в данном районе, а предложений на рынке в этом районе нет, или они слишком дорогие, покупатель может позариться и на коммуналку. В основном это касается квартир в историческом центре Москвы. Если человек хочет приобрести коммуналку, жильцы которой не хотят расселяться, то это сейчас довольно сложно.
На заре приватизации существовали различные способы уговоров и воздействий, вплоть до подселения к несговорчивым сеседям «озорных кавказцев» или плодовитых цыган. Сейчас такие методы практически не используются, потому как рентабельность данной операции может быть слишком невысокой, что теряет всякий коммерческий смысл.
7. Юридические аспекты расселения. Пошаговая методика. В чем сложности?

По схемам есть в основном два варианта.
Первый — находится покупатель на квартиру, тогда коммунальщикам подыскиваются квартиры по их запросам и происходит сделка купли-продажи. Здесь стоит обратить внимание на то, что чем больше нужно квартир, тем сложнее провести сделку- найти квартиры, внести за них авансы и правильно расчитать сроки. Срывается одна квартира — и вся сделка может разрушиться.
Второй путь — инвестор покупает квартиры для коммунальщиков, переселяет их туда путем купли-продажи или мены, а потом уже приводит квартиру в нормальный вид и продает как отдельный объект недвижимости.
При раселении нужно учитывать не только юридические, но и психологические аспекты.Это сразу несколько клиентов и сделок, проходящих в один период времени. И все это живые люди, со своими взглядами на жизнь, иногда довольно своеобразными. Поэтому нужно построить весь процесс так, чтобы никто из расселяемых граждан в самый ответственный момент не приподнес какой-нибудь сюрприз типа отказа переселяться в другую квартиру.
8. Вопрос географический. Исходя из 6-го вопроса: престижные районы, где расселение оправдано, до сих есть коммуналки, а ничего нового не строят. А также, другой пример географии: районы, где коммуналок много, но расселять их невыгодно.
Расселение может быть оправдано как правило в историческом центре — в пределах садового кольца и по некоторым направлениям вроде Кутузовского проспекта или на северо-западе Москвы в приличных сталинских домах.
В отдаленных районах расселять коммуналки бывает сложно, потому что сами дома там не имеют ни исторической ценности, ни типовых преимуществ — там проводилась в основном массовая застройка и расселение может быть только в сторону московской или близлежащих областей.
9. А можно ждать помощи от города, если человек занялся расселением коммуналки? Хотя бы, минимальной. Конечно, с одной стороны человек свои жилищные вопросы решает, но с другой - помогает городу, государству, в конце концов, в реализации проекта доступного жилья. Ну, или какие-нибудь другие льготы, не от города?
Помощь города предоставляется на законных основаниях. Если проживающие в коммуналке стояли на очереди, они могут получить субсидию. Правда расселение коммуналки само по себе сложная сделка, а если прибавить сюда еще и получение субсидии, шансы становятся совсем невелики. Редко можно найти желающих на приобретение таких проблемных квартир.Значительно проще бывает подыскачь что-то другое — пусть подороже, но зато с меньшими затратами времени и нервов.
10. Города, где бизнес расселения коммуналок в самом разгаре, аналог столицы десятилетней давности. Перспективы на будущее других городов, какие города еще ждет бум расселения.
Всанкт-Петербурге коммунальных квартир сейчас значительно больше, чем в Москве. Но ценность имеют опять-таки кватиры в центре. Вообще, исторический центр с дефицитом площадей для застройки и определяет ценность и перспективность коммуналок.
11. Ну, и на последок, - ремонт. Во сколько он может обойтись: ведь менять придется, например, трубы, проводку и др. В результате, выйдет еще одна стоимость квартиры, и придется заплатить дороже любой элитной квартиры в новом домее. Или нет?
Ремонт в коммунальной квартире удовольствие не из дешевых. Приходится приводить в порядок практически все. Вряд ли можно это сделать меньше, чем за миллион рублей, и то по самым скромным подсчетам. А если уж речь идет о хорошем ремонте, то тут суммы придется затрачивать бОльшие в разы. Это тоже нужно учитавать при продаже коммуналок. Их стоимость должна быть значительно ниже, чем стоимость современных квартир в этом же районе. К сожалению, на все «раселенцы» это понимают. Для них их жилье является эталоном красоты и комфортности. Но покупателям коммуналок обязательно нужно включать в смету расходов затраты на ремонт.

Интервью с А Мальцевым, генеральным директором CENTURY 21 ЗАПАД
http://www.century21zapad.ru/
 

Комментарии

  • 06.01.2010 | 23:31 ссылка
    Наш дом в ЗАО построен в 1960 г. коммуналка с рождения в 4-х комнатной квартире. Дом общагу напоминает: без балконов. По пожарным правилам - нельзя проживать в нем. И это 2010 год Столица нашей Родины - Москва.УлюБеловежская 1 и таких уродов 5 штук в ряд при въезде с Запада в Москву красуются вдоль Можайского ш.

  • 07.07.2009 | 10:23 ссылка
    В Нижнем тоже не мало коммуналок, сама в такой жила. Да иногда их расселяют, особенно если дома относятся к ветхому или старому фонду и где-то поблизости затеяли строительсно нового комплекса. Кроме коммуналок много домов общажного и гостиничного типов.


Читайте также: